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七十九、房客違反公安,主管機關不得任意處罰屋主!  
七十九、房客違反公安,主管機關不得任意處罰屋主!
【事件】92/2 /25 聯合報報載,姜姓屋主將位於台北縣汐止的房子租給林姓男子經營KTV,遭台北縣政府聯合稽查小組發現有公共安全缺失,列為【必安住】列管對象,並處罰姜姓屋主三十萬元的最高額罰鍰。最近行政法院以行政機關究竟應處罰建物的所有權人或使用人,應就建物違規使用的情形,為適當合理的裁量,並不容許行政機關得恣意選擇處罰的對象,任意擇一處罰或兩者都罰。廢棄台北縣政府對姜姓屋主三十萬元的罰鍰。
【法律】於此有二個法律問題可以了解:
一、建築法於八十四年八月四日修正施行前,對違法使用建築物僅處罰使用人,致利用人頭冒充頂替之事時有所聞,因此在八十四年八月四日修正時於建築法中特別制定「房東( 所有權人 )連坐條款」,於同法第九十條規定:【違反第七十三條後段規定(按即非經領得變更使用執照,不得變更其使用。)擅自變更使用者,處建築物所有權人或使用人新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰,、、、】該條雖於九十二年刪除,而修正第九十一條第一項:「有左列情形者,處建築物所有權人、使用人機械遊樂設施之經營者,新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰」
。同條第二項規定:「違反第七十七條第一項第三項規定者,處建築物所有權人、使用人新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰,並限期改善補辦手續,逾期仍未改善或補辦手續者得連續處罰,並停止其使用。有供營業使用事實之建築物,其所有權人、使用人違反第七十七條第一項有關維護防火避難設施合法使用或構造安全規定致人於死者,處一年以上七年以下有期徒刑,得併科新台幣一百萬元以上五百萬元以下罰金;致重傷者,處六個月以上五年以下有期徒刑,得併科新台幣五十萬元以上二百五十萬元以下罰金。」未予修正。由上述條文可知,建築法為加強建築物所有權人及使用人的社會責任,期臻維護公共安全,確保居家安寧,而予以修法明定。
二、如承租人有違法使用情事,出租人應提出何種證明方能免責。因前揭建築法所課予罰鍰的行政罰,係因建築物所有權人或使用人違反維護建築物合法使用的法律義務所致,是依司法院大法官會議釋字第二七五號解釋:「人民因違反法律上義務而應受之行政罰,係屬對人民之制裁,原則上行為人應有可歸責之原因,故於法律無特別規定時,雖不以出於故意為必要,仍須以過失為其責任條件。但為維護行政目的之實現,兼顧人民權利之保障,應受行政罰之行為,僅須違反禁止規定或作為義務,而不以發生損害或危險為其要件者,推定為有過失,於行為人不能舉證證明自己無過失時,即應受處罰。」換句話說,依法有作為或不作為義務,一經違反,即

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