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4、法定地上權的核定
最高法院民事判決 九十七年度台上字第二七０二號
「原審以：系爭土地原為甲○○、丙○○、丁○○、曾永超、周陳
阿怨、顏滿福、侯榮仙所共有，應有部分各為七分之一，於八十
七年間侯榮仙與其餘共有人約定，由侯榮仙使用系爭土地全部，
並出具同意書同意由侯榮仙在系爭土地上興建系爭建物等情，業
據被上訴人陳明在卷，並有系爭土地異動索引、土地使用權同意
書可稽，當時之土地共有人全體既已同意由共有人侯榮仙使用系
爭土地全部，自屬於土地共有人間因分管契約所為之管理方法。
嗣共有人周陳阿怨於九十一年間將系爭土地之應有部分出賣予被
上訴人戊○○；共有人曾永超死亡後，由其子即被上訴人乙○○
限定繼承。乙○○、戊○○繼受應有部分時，自應知悉系爭土地
上已有系爭建物使用之分管狀態存在，應受上開分管契約之拘束
，侯榮仙所有之系爭建物占有系爭土地仍屬有權占有。查侯榮仙
於八十七年間興建系爭建物時，將系爭土地之應有部分及系爭建
物設定抵押權予農民銀行，因未能清償債務，農民銀行聲請法院
拍賣，系爭建物由上訴人拍定，而土地應有部分則由甲○○行使
優先承買權而買受等情，經調閱執行事件卷宗屬實。被上訴人先
位聲明請求上訴人拆屋還地一節，自無理由。又兩造就地租、期
間及範圍無法協議決定，則被上訴人請求法院以判決定之，即屬
有據。就法定地上權範圍部分，系爭建物占有土地面積為一百八
十九點六八平方公尺，其餘部分則為空地等情，此有上開土地登
記謄本、複丈成果圖可按。參酌建造房屋應預留空間為法定空地
之用，且系爭建物係以全部土地面積申請使用執照，該空地自不
宜與系爭建物分歸不同之人使用，本件法定地上權範圍應為系爭
土地之全部，即二百五十九點六平方公尺。系爭建物依高雄市政
府地政處所訂之「高雄市地價查估用建築改良物標準單價、耐用
年數及折舊率表」所載，鋼骨造之耐用年數為六十年，有群益不
動產估價師事務所九十七年群高字第一九七０三０五號函可稽，
參酌民法第四百二十五條之一第一項所定，法定地上權期間自應
以建築物耐用年數定之，否則無異限制上訴人對系爭建物所有權
行使期間。系爭建物於八十七年六月四日建造完成，有系爭建物
第一次登記申請書足憑，自得使用至一百四十七年六月三日，而
上訴人於九十六年三月三十日收受執行法院所發給之權利移轉證
書時，即取得系爭建物所有權，並自該日起取得法定地上權，是
系爭建物法定地上權存續期間，應自九十六年三月三十日起至一
百四十七年六月三日止，洵屬適當。查系爭土地位於高雄市○○
路與金鼎路口，周邊商店林立，為住商混合區，附近有公車管理
處、高雄市農會鼎力辦事處、文藻外語學院等機構等情，有勘驗
筆錄及照片可憑，是系爭土地所處位置尚稱繁榮。又兩造同意由
立固不動產估價師事務所鑑定地租，經鑑定結果，依「租賃實例
比較法」及「積算法」合併計算，並採加權評估方式，即「租賃<
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